刚需、改善、豪宅这三种人群各有各的买房障碍。
刚需，没钱的人能买买不起。
改善，有点钱想换房，市场没几个哪怕稍微合格的改善新盘。
豪宅更不用说，想接着再买几套，买不了。
于是呢？
三种人群里面想买的能买的已经买了。
没买的里面，是不想买的，或者想买买不了、买不起的。
购买力的口子就放不出去。
深圳楼市的各项指标，其实早已经开始触底。
去年，深圳先后推出取消二手房指导价、施行认房不认贷和家庭二套首付7改4、取消750万豪宅线等政策，刺激刚需、改善、豪宅三类人群进场。
取消二手房指导价，相当于把那只干预市场的无形的手撤掉。认房不认贷给刚需一次纠错的机会，改善群体也因为首付降低、豪宅线取消，有了晋升豪宅的机会。
再加上今年春节前，深户取消三年社保限制，非深户社保5改3，政策继续夯实底部。
成交量方面，也在去年就开始触底反弹。
2023年，1月份深圳二手住宅过户量1391套，2月过户量2509套，3月过户量3949套，合计7849套。过户量是节节攀升的趋势。
2024年，1月过户量3463套，2月过户量1785套，3月份3840套，合计9088套。
刨除2月份过年的影响，数据是温和放量的状态。
包括录得量也是这个走势。录得量统计的是买卖双方签合同的数据，反映更即时的市场成交：
2023年，1月份深圳二手房录得量1818套，2月录得量3552套，3月录得量4943套，合计10313套，也是节节攀升的趋势。
2024年，1月录得量4147套，2月录得量2399套，3月录得量5196套，也是温和放量的状态。
市场已经在温和放量。
在2023年，你去买房，中介把你当大爷，卖房的人看到你眼冒桃心。
可是现在，议价空间已经越来越小，捡漏机会也越来越少了。
深圳楼市的政策已经见底，成交量也在去年见底。
但是大家仍然发现，市场好像没有想象的那么火？
因为购买力的口子还没放出去。
没钱的能买买不起，有点钱想换房的没有好房子换，有钱人想买又买不了。
这导致市场少量的有效购买力，因为行情没起来，出现情绪的分歧：
有的人认为房价会涨，有的人认为还会接着跌。
可是我们思考，到底是价值重要，还是情绪重要？
买房就是一种博弈，如果你有能力，像我或者我的学员那样，确认好价值，就利用情绪的反复波动，压业主的价格。
不然，等到市场真的出现一致性共识的时候，你很容易追涨杀跌。
房地产市场常见的一种情况，是懂行的吊打不懂行的。
所以房产教育这种事情，有的人指责：
你教大家买对的房子，那就要有人卖掉对的房子。
你教大家卖错的房子，那就要有人买到错的房子。
如何解决这个问题？
这其实不是问题。房子有五种属性：投资、居住、圈层、学位、金融。
房子就像衣服，你喜欢、想买，还不够，衣服的尺码也得合适才行。
300万预算、500万预算、1000万预算、2000万或者更高的预算，对应的板块、楼盘都是不一样的。
再细分到需求上面，500万预算，你对投资、居住、圈层、学位、金融的需求不同，对应的板块、楼盘也有差异。
我一直跟我的学员强调，没有错的房子，只有买错的人。
大家也一定要明白这点。账号后台、直播间一直有粉丝问，某某楼盘能不能买。
能不能买是一个问题，但这个问题太大了。
你应该关心的是，某某楼盘适不适合我。
这需要涉及到你的很多信息，所以我才一直希望大家有问题，不要只拿直播间的回答当答案，更得亲自到线下见一面。
房子这种事情，你不能把决定权交给别人，尤其是一个连面都没见过的人。